Thị trường bất động sản TPHCM sôi động trở lại với dòng tiền “Nam tiến”, nhưng rủi ro pháp lý và khác biệt quy hoạch đang khiến nhiều nhà đầu tư phía Bắc dễ “vỡ mộng”.
Dòng tiền phía Bắc đang đổ mạnh vào bất động sản TPHCM
Cuối năm 2025, thị trường bất động sản TPHCM trở nên sôi động, đặc biệt tại khu Đông, nơi chiếm gần 97% tổng nguồn cung sơ cấp theo DKRA Group. Điều này cho thấy dòng vốn và chiến lược phát triển tiếp tục tập trung mạnh vào trục trọng điểm này.
Trong phân khúc cao cấp, nhiều dự án ghi nhận lực cầu mạnh:
-
Masteri Park Place đang nhận đặt chỗ cho toà tháp A sau khi tháp B “cháy hàng”.
-
Eaton Park của Gamuda Land liên tục mở bán nhiều đợt, giá tăng dần theo từng giai đoạn.
-
The Privé (Đất Xanh Group) đã bán hơn 1.000/3.200 căn ở giai đoạn 1, tiếp tục ra hàng giai đoạn 2 với tốc độ hấp thụ tốt.
-
Ở phân khúc tầm trung, MT Eastmark City tiếp tục bổ sung nguồn cung mới.
Sự sôi động này còn được thúc đẩy bởi sự hình thành TP. Hồ Chí Minh mới và Đồng Nai mới, tạo lực đẩy quy hoạch – hạ tầng mạnh mẽ cho toàn vùng Đông Nam Bộ. Sau sáp nhập, GRDP của TP.HCM vượt 2,7 triệu tỷ đồng – dẫn đầu cả nước.
Hạ tầng và quy hoạch tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới
Hàng loạt dự án hạ tầng liên vùng được đẩy nhanh tiến độ:
-
Vành đai 3
-
Vành đai 4
-
Cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây (mở rộng)
-
Metro số 1
Những yếu tố này tạo cú hích mạnh cho thị trường, đặc biệt tại khu Đông – nơi còn quỹ đất để phát triển đại đô thị.
Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, đánh giá khu Đông đang hội tụ ba yếu tố trụ cột: hạ tầng – dòng vốn – nhu cầu thực, tương tự mô hình phát triển ven sông Hồng, hứa hẹn trở thành vành đai đô thị – công nghiệp – dịch vụ mới.
Trong ngắn hạn, chuyên gia khuyến nghị nhà đầu tư ưu tiên khu vực đã hình thành đô thị rõ nét, có thể khai thác cho thuê hoặc phục vụ nhu cầu ở thực. Về dài hạn, tốc độ đô thị hóa và tiến độ hạ tầng sẽ quyết định giá trị.
Nhà đầu tư phía Bắc “Nam tiến” tăng mạnh, nhưng khác biệt pháp lý tiềm ẩn rủi ro
Theo Batdongsan, mức độ quan tâm của nhà đầu tư phía Bắc đến căn hộ TPHCM tăng 28% trong quý III/2025. Nguyên nhân:
-
Giá bất động sản Hà Nội và vùng phụ cận tăng cao
-
Biên lợi nhuận cho thuê giảm
-
Tìm kiếm thị trường còn dư địa tăng trưởng
Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư từ miền Bắc dễ gặp rủi ro do:
1. Khác biệt trong tư duy đầu tư
Nhà đầu tư Hà Nội quen với mô hình “mua đất chờ hạ tầng”, trong khi:
-
TP.HCM phát triển theo mô hình đô thị nén
-
Quỹ đất thấp tầng ít
-
Chỉ ưu tiên phát triển khu vực đã có quy hoạch chi tiết
Những vị trí chưa có hạ tầng thường bị “đóng băng” quy hoạch lâu, giá trị tài sản tăng chậm.
2. Quy trình pháp lý chặt chẽ hơn
TP.HCM từng là tâm điểm của nhiều vụ phân lô trái phép, dự án “vẽ” trên đất nông nghiệp.
Nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm dễ:
-
Không kiểm tra pháp lý dự án
-
Không yêu cầu văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán
-
Mua theo lời môi giới
Hậu quả: vướng tranh chấp, chậm tiến độ, không thể xây dựng.
3. Quy hoạch cập nhật liên tục, quản lý tập trung
Khác nhiều địa phương phía Bắc, quy hoạch tại TPHCM thay đổi thường xuyên.
Nhà đầu tư bắt buộc phải:
-
Kiểm tra quy hoạch
-
Theo dõi cập nhật định hướng đô thị nén
-
Tránh mua phải khu vực vướng quy hoạch treo
Thị trường TPHCM bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh – pháp lý là “tấm vé an toàn”
Trong bối cảnh thị trường vận động theo nhu cầu thực, sản phẩm có pháp lý đầy đủ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt.
Đặc biệt hút khách là các dự án:
-
Pháp lý hoàn chỉnh
-
Chủ đầu tư uy tín
-
Gắn với hạ tầng trọng điểm (Vành đai 3, metro số 1, cao tốc Long Thành)
-
Có tiện ích và chất lượng quản lý vận hành tốt
Nhà đầu tư hiện quan tâm nhiều hơn đến:
-
Khả năng khai thác cho thuê
-
Thanh khoản khi cần chuyển nhượng
-
Tính ổn định thay vì “lướt sóng” tăng giá
Bất động sản TPHCM hấp dẫn nhưng không dành cho người thiếu hiểu biết pháp lý
Dòng tiền phía Bắc tiếp tục đổ vào thị trường TPHCM cho thấy sự hấp dẫn lớn. Tuy nhiên:
-
Biên lợi nhuận không còn dễ dàng
-
Pháp lý, quy hoạch và định hướng đô thị nén là “bộ lọc” quan trọng
-
Chỉ những dự án minh bạch, được quy hoạch rõ ràng, gắn với hạ tầng và nhu cầu thực mới đảm bảo khả năng tăng giá bền vững
TPHCM đang bước vào giai đoạn phát triển ổn định và lành mạnh hơn – nơi chất lượng sản phẩm và pháp lý trở thành tiêu chí quyết định, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Nguồn: vietnamnet.vn